עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת בתחום המקרקעין בה מוכר בעליה של קרקע את הקרקע לקבלן או ליזם וזאת בתמורה לשירותי בנייה אשר ניתנים מהקבלן וזאת במסגרת עסקת הקומבינציה. עסקה זו הינה הפוכה מעסקת חליפין ובתום העסקה הדירות מחולקות בין בעל הקרקע והקבלן. שיעור הקומבינציה נקבע על ידי שמאי מקרקעין ובמידה והוא לא ניתן לחלוקת דירות שלמות, הרי שהצדדים יקבעו ביניהם תשלומי איזון.

זכויות

אופן ביצוע העסקה כולל העברת תשלומים של היזם לבעל הקרקע באמצעות מתן שירותי בניה ולכן הוא אינו נזקק ליטול הלוואה. היזם יכול לשעבד את הקרקע על מנת לקבל מימון, כאשר היזם משלם מס רכישה רק בעבור חלק הקרקע אשר הועבר לרשותו. ברוב המקרים, הקבלן או היזם משלם את העלויות הראשונות ופועל במטרה להשיג היתר בניה במסגרת עסקת הקומבינציה. על הבעלים של הקרקע מוטלת האחריות לוודא כי לא נוצר קשר ישיר בין רוכשי הדירות לקבלן ורצוי שבעל הקרקע יגביל את הקבלן מבחינת קצב מכירת הדירות שלו וזאת בהתאם לקצב התקדמות הבניה ובמטרה להבטיח כי הקבלן יעמוד בהתחייבויותיו לסיום הבנייה. 

הבטחת יכולת ויתרונות מיסוי

במסגרת עסקת קומבינציה נהוג לבקש מהקבלן להציג ערבות בנקאית אשר הולכת ומצטמצמת באופן הדרגתי עם התקדמות הבניה וזאת לשם הבטחת היכולת של הקבלן לסיים את הבנייה. לעסקת קומבינציה ישנם יתרונות רבים מבחינת המיסוי:

• • • • המוכר חלק מהקרקע חייב במס שבח על חלקו היחסי בלבד.
      • היזם חייב במס בשיעור 5% משווי הקרקע.
      • כאשר היזם רוכש קרקע מאדם פרטי, היזם חייב בתשלום המע”מ.
      • המוכר משלם היטל השבחה במועד מכירת הקרקע או קבלת היתר הבניה.